Grundbucheintrag beim Hausverkauf

Was ist ein Grundbuch?

Einfach gesagt handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis, das die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken bzw. Immobilien regelt. Der Grundbucheintrag für ein Haus gibt Auskunft über:

• Name und Anschrift des Eigentümers
• Rechte und Pflichten, die sich aus dem Besitz ergeben
• Lage und Flurnummer 
• Belastungen und Grundschuld 

Sämtliche Grundstücke einer Gemeinde (egal ob bebaut oder unbebaut) unterliegen laut Gesetz dem sog. „Grundbuchzwang“. Das bedeutet, dass sie jeweils einen eigenen Eintrag benötigen. Jedes Grundstück ist einem bestimmten Gemeindebezirk zugeordnet und verfügt über ein Grundbuchblatt. Um die Verwaltung kümmert sich das Amtsgericht bzw. das zuständige Grundbuchamt in Ihrem Bezirk. 

Welche Informationen stehen im Grundbuch?

Das Grundbuch beinhaltet Angaben zu eingetragenen Grundstücken und ihren Besitzern. Das gesamte Dokument ist in 5 Abschnitte unterteilt. Unsere Übersicht zeigt, welche Informationen Sie den einzelnen Abschnitten entnehmen können:

Aufschrift

1. Name des zuständigen Amtsgerichts

• Grundbuch der jeweiligen Gemarkung/ des Stadtteils
• Band und Blatt
  
  

2. Bestandsverzeichnis

• Nummerierte Auflistung der vorhandenen Flurstücke
• Lage, Gemarkung & Größe einzelner Grundstücke

3. Abteilung I

• Aktuelle Eigentümer (mit Geburtsdatum)
• Mögliche Voreigentümer (mit Geburtsdatum)
• Bei mehreren Eigentümern: Angabe der Anteilsverhältnisse

4. Abteilung II

Lasten und Beschränkungen

Dieser Teil ist für den Verkauf am wichtigsten: Hier steht alles zu möglichen Nutzungsrechten, Erbbaurecht, Nießbrauch oder Vorkaufsrechten.

5. Abteilung III

• Grundpfandrechte
• z.B. in Form von Hypotheken oder Grundschulden mit und ohne "Brief"

Exkurs: Der Grundschuldbrief

Früher wurde die eingetragene Grundschuld nicht elektronisch gespeichert, sondern als sog. „Grundschuldbrief“ persönlich ausgehändigt. Dabei handelt es sich um ein recht unscheinbares Papier mit Urkundencharakter.

• Der Inhaber des Grundschuldbriefes hat das Recht, die Immobilie als Kreditsicherheit (für die im Brief genannte Summe) zur Verfügung zu stellen. 
• Dieses Recht ist allerdings an den Besitz der Urkunde und nicht an den Besitz des Hauses gebunden! 
• Somit könnte theoretisch auch eine fremde Person durch die Vorlage des Grundschuldbriefes einen Kredit auf die Immobilie beantragen. 

Deshalb legen der Notar und die finanzierende Bank so viel Wert darauf, dass die Urkunde mit dem Verkauf zurückgegeben und vernichtet wird. Leider gehen diese Unterlagen im Laufe der Zeit häufig verloren. In solchen Fällen müssen Sie eine Kraftloserklärung beantragen – ein sehr zeit- und kostenaufwändiges Verfahren. Daher unser Tipp: Prüfen Sie Ihren Grundbuchauszug! Formulierungen wie "Grundschuld mit Brief über 50.000,00 DM für die Bank XY" sprechen dafür, dass der Brief in alten Vertragsunterlagen zu finden ist. Manchmal werden die Briefe aber auch bei der Bank verwahrt. Fragen Sie am besten gleich nach! Sollte der Brief nicht auffindbar sein, kontaktieren Sie umgehend einen Notar. Dieser kann Sie zur Kraftloserklärung und zu Möglichkeiten eines Hausverkaufs ohne Brief beraten.  

Zu Abteilung II: Wichtige Begriffe im Grundbuch

In diesem Abschnitt gehen wir kurz auf Lasten und Beschränkungen ein, die in der Praxis von Bedeutung sind. So können Sie sich einen ersten Überblick verschaffen. Grundsätzlich empfehlen wir aber, den Grundbucheintrag vor dem Hausverkauf mit Ihrem Notar zu besprechen. 

Nutzungsrecht

Laut § 903 BGB darf der Eigentümer mit seinem Grundstück nach Belieben verfahren und andere von jeglicher Einwirkung ausschließen. Daraus ergeben sich Nutzungsrechte wie z. B. Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Mit dem Eintrag ins Grundbuch werden diese Nutzungsrechte „dinglich abgesichert“. Dadurch hat der Käufer die Sicherheit, dass vertraglich vereinbarte Rechte dauerhaft und zuverlässig gelten. Ein dingliches Nutzungsrecht darf nur mit der Zustimmung des jeweiligen Eigentümers gelöscht werden – ansonsten bleibt es lebenslang gültig. 

Nießbrauchrecht

Nießbrauch bedeutet, dass Eigentümer Ihre Immobilie nicht nur für Wohnzwecke, sondern auch für mögliche Einnahmen (z. B. Miete) nutzen dürfen. Bei diesem Recht handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Nießbrauch ist somit immer an die Person gebunden und erlischt, wenn die Person stirbt. Allerdings gibt es die Möglichkeit, das Recht frühzeitig an Kinder bzw. Erben zu übertragen. Das uneingeschränkte Nutzungsrecht der eigentlichen Eigentümer bleibt dabei bestehen. 

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass neben dem Eigentümer noch eine weitere Person über Nutzungsrechte verfügt. In diesem Zusammenhang spricht man von „beschränkter persönlicher Dienstbarkeit“. Die Nutzungsrechte sind demnach an eine Person gebunden und auf bestimmte Befugnisse begrenzt (z. B. lebenslanges Wohnrecht). Wenn der Grundbucheintrag für Ihr Haus eine solche Dienstbarkeit vorsieht, kann das eine starke Einschränkung für den Käufer bedeuten. Daher sollten Sie die rechtlichen Einzelheiten frühzeitig mit Ihrem Notar klären.

Grunddienstbarkeiten

Unter diesen Begriff fallen folgende Rechte (mit mehr oder weniger Einschränkungen auf Ihr Grundstück):

• Grenzbebauungsrecht
• Leitungsrechte
• Kanalrechte 
• Geh- und Fahrtrechte 

Vorkaufsrecht

Nicht immer ist alles in trockenen Tüchern, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Wenn es einen Vorkaufsberechtigten gibt, kann dieser auch nach Vertragsabschluss (innerhalb einer bestimmten Frist) als Käufer einsteigen. Hierbei unterscheidet man zwischen 2 Arten von Vorkaufsrecht:

1. Gesetzliches Vorkaufsrecht der Stadt/ Gemeinde

   
   Beim Verkauf von bebauten Grundstücken muss die jeweilige Stadt bzw. Gemeinde bestätigen, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Hierfür wird eine geringe Gebühr fällig. Grundsätzlich kommt es eher selten vor, dass eine Gemeinde von einem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Dazu muss ein berechtigtes Interesse an der jeweiligen Fläche vorliegen (z. B. geplanter Bau eines Kindergartens oder einer Zufahrtstraße).
   
   

2. Öffentliches Vorkaufsrecht einer Person
   

   
   Einige wenige Grundbucheinträge sehen für das jeweilige Haus bzw. Grundstück auch Privatpersonen als Vorkaufsberechtigte vor. Für Sie als Eigentümer hat das kaum Auswirkungen. Anders sieht es dagegen für den Käufer aus! Falls Ihre Immobilie an ein öffentliches Vorkaufsrecht gebunden ist, sollten Sie die berechtigte Person frühzeitig kontaktieren. So können Sie vorab prüfen, ob überhaupt Interesse an einem Kauf besteht. Allerdings sind Aussagen zu diesem Zeitpunkt nicht verbindlich. Erst nach der Vertragsunterzeichnung kann der Notar den Vorkaufsberechtigten rechtsverbindlich informieren.

Erbbaurecht

Mehr Informationen hierzu finden Sie in unserem Ratgeber-Artikel zum Thema Erbbaurechtsvertrag.

Auflassungsvormerkung

Zusätzlich zum Kaufvertrag braucht der Käufer eine Absicherung, dass er nach Zahlung des Kaufpreises auch wirklich zum Eigentümer wird. Dafür kümmert sich der Notar um die sog. Auflassungsvormerkung. Das läuft folgendermaßen ab:

• Das Grundbuchamt bestätigt dem Notar die Eintragung.
• Der Notar verschickt daraufhin ein Schreiben, das den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auffordert. 
• Nachdem der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, wird er als neuer Eigentümer eingetragen und die Auflassungsvormerkung gelöscht.

Wie wird ein Grundbucheintrag erstellt?

Wenn Sie eine Immobilie verkauft haben, erfolgt der Eintrag ins Grundbuch nicht automatisch. Dazu muss der zuständige Notar einen Antrag beim Grundbuchamt stellen. Dieser Schritt erfolgt dann, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet und beglaubigt wurde. Das Gleiche gilt übrigens auch, wenn jemand eine Immobilie verschenkt oder vererbt: Der Notar muss die Schenkung bzw. Erbschaft beglaubigen und anschließend dem Grundbuchamt vorlegen.

Wieviel kosten Änderungen im Grundbuch?

An dieser Stelle haben wir eine gute Nachricht: Die Gebühren für den Grundbucheintrag beim Hauskauf trägt i. d. R. der neue Besitzer. Käufer können mit einer Summe von etwa 1,5 % des Verkaufspreises rechnen (1 % Notarkosten und 0,5 % Grundbuchkosten). Als Verkäufer müssen Sie lediglich die Löschung von Grunddienstbarkeiten oder Grundschulden übernehmen.

Wie bekommen Sie einen Auszug vom Grundbuch?

Interessenten möchten natürlich so viele Informationen wie möglich einholen, bevor sie sich zum Kauf einer Immobilie entscheiden. Auch Banken fordern meist eine Einsicht in das Grundbuch, bevor sie einen Kredit gewähren. Deshalb sollten Sie als Verkäufer rechtzeitig einen Auszug vom Grundbucheintrag für Ihr Haus bzw. Grundstück besorgen. Dazu wenden Sie sich am besten an Ihren Notar oder direkt an das zuständige Grundbuchamt. 

Wer darf den Grundbucheintrag einsehen?

Grundsätzlich ist die Einsichtnahme nur Personen bzw. Institutionen gestattet, die ein "berechtigtes Interesse" nachweisen können. Hierzu zählen:

• Eigentümer des jeweiligen Grundstücks 
• Eigentümer der Nachbargrundstücke 
• Eingetragene Rechteinhaber (z.B. Pflichtteilsberechtigte oder Erben)
• Notare
• Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
• Gerichte und Behörden
• Darlehensgeber (Banken) und Gläubiger (Personen)

Wie wird ein Grundbucheintrag gelöscht?

Wenn ein Darlehen vollständig abbezahlt ist, können Eigentümer die eingetragene Grundschuld im Grundbuch löschen lassen. Dafür benötigen Sie:

• Löschungsbewilligung der Bank, die den Kredit gewährt hat
• Notarielle Beglaubigung des Antrags auf Löschung

Darüber hinaus können auch weitere Grundbucheinträge (Wohnrecht, Nießbrauchrecht u. a.) gelöscht werden. In solchen Fällen brauchen Sie die Zustimmung des jeweiligen Rechteinhabers. Eine Löschung von sog. Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerecht) ist unter folgenden Bedingungen möglich:

• Die Grunddienstbarkeit unterliegt einer festgelegten Frist.
• Es liegt eine Löschungsbewilligung vor.
• Es tritt ein Fall ein, der die Grunddienstbarkeit auflöst.
• Das Recht verliert durch eine Zwangsversteigerung seine Gültigkeit.

Was hat der Grundbucheintrag mit dem „gutgläubigen Erwerb“ zu tun?

Grundbücher stehen unter dem Schutz des "öffentlichen Glaubens". Das bedeutet: Alle eingetragenen Informationen gelten als richtig, sofern niemand Widerspruch einlegt bzw. keine anderen Informationen bekannt sind. Diese sog. Richtigkeitsvermutung ermöglicht einen „gutgläubigen Erwerb“: Wenn im Grundbuch kein anderer Eigentümer steht oder keine andere Auflassungsvormerkung eingetragen ist, hat der Käufer eine Garantie, dass er auch tatsächlich Eigentümer wird. Die Eigentumsumschreibung erfolgt aber erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.