PHASE A
Immobilien mit Denkmalschutz:
Was Verkäufer beachten müssen
Eine historische Stadtvilla, ein idyllisches Fachwerkhäuschen oder sogar ein ehemaliger Bauernhof – viele Kaufinteressenten sehen gerade solchen Objekten eine große Chance. Aber Vorsicht: Oft stehen ältere Immobilien bereits unter Denkmalschutz. Das bedeutet zwar nicht, dass sie nicht weiterverkauft bzw. bewohnt werden dürfen. Allerdings gibt es in diesen Fällen einige rechtliche Besonderheiten, die wiederum finanzielle Folgen nach sich ziehen. Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie verkaufen, sollten Sie sich vorab genauestens über die Rechtslage (und damit verbundene Vor- oder Nachteile) informieren.
Was bedeutet „Denkmalschutz“ bei Immobilien?
Damit ein Haus als Baudenkmal gilt, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein. Hierzu gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Vorgaben. Neben dem Baujahr spielen beispielsweise folgende Faktoren eine Rolle:
- besondere Architektur
- Seltenheitswert
- bauliche Qualität
Denkmalschutz betrifft Wohngebäude ebenso wie Leuchttürme, Mühlen, ehemalige Kasernen oder Krankenhäuser. Dabei steht immer die Erhaltung des geschichtlichen und kulturellen Erbes im Vordergrund. Wenn ein Haus alle notwendigen Kriterien erfüllt, wird es von der lokalen Denkmalbehörde auf die Denkmalliste gesetzt. Dadurch ist es offiziell vor baulichen Veränderungen oder Zerstörung geschützt.
Denkmalschutz beim Immobilienverkauf: Vor- und Nachteile
Sobald ein Haus unter Denkmalschutz steht, gelten strenge Vorschriften in Bezug auf Erhalt und Sanierung. Für die meisten Umbau- und Renovierungsarbeiten benötigen Eigentümer dann eine Zustimmung der „unteren Denkmalschutzbehörde“. Zu genehmigungspflichtigen Maßnahmen gehören beispielsweise:
- Dachstuhl erneuern
- Fassade und Innenräume streichen
- Satellitenanlage anbringen
- Türen und Fenster ersetzen oder vergrößern
- Keller und Dachboden ausbauen
- Nutzungsart der Räume ändern
- Bodenbeläge tauschen
- Sanitäranlagen modernisieren
Manchmal bezieht sich der Denkmalschutz nicht auf die ganze Immobilie, sondern nur auf Teile wie die Außenfassade, Decken oder Bodenbeläge. In jedem Fall sollten Sie sich bei der Denkmalschutzbehörde informieren, welche Änderungen erlaubt sind und welche nicht.
Achtung: Wer ohne Genehmigung mit den Sanierungsarbeiten an einer denkmalgeschützten Immobilie beginnt, riskiert satte Bußgelder von bis zu 500.000 € – und schlimmstenfalls sogar eine Enteignung.
Finanzierung von denkmalgeschützten Immobilien
Wenn Sie ein älteres, renovierungsbedürftiges Gebäude anbieten, müssen Interessenten natürlich die Kosten für Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsarbeiten einkalkulieren. Allerdings können sich Ihre Käufer dadurch auch steuerliche Vergünstigungen sichern. Das sollten Sie von Anfang an als Argument nutzen, um eine Immobilie unter Denkmalschutz zu verkaufen.
Steuervorteile durch Immobilien mit Denkmalschutz
Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) gibt vor, in welchem Umfang Eigentümer die Instandhaltungskosten für eine denkmalgeschützte Immobilie steuerlich absetzen dürfen. Hier kommt es vor allem auf die Art der Nutzung an:
- Vermieter können die gesamten Kosten für Sanierung und Modernisierung innerhalb von 12 Jahren vollständig absetzen.
- Vermieter von Häusern unter Denkmalschutz profitieren außerdem von der AfA für reguläre Kapitalanlagen. Dabei wird die Abnutzung der Altbausubstanz einkalkuliert. So kann der Besitzer nicht nur die Instandhaltungskosten, sondern auch die Anschaffungskosten der Immobilie von der Steuer abschreiben.
- Eigentümer, die ein denkmalgeschütztes Haus kaufen und privat nutzen, können innerhalb von 10 Jahren bis zu 90 % der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten abschreiben.
Bitte beachten Sie: Die Denkmal-AfA tritt nur dann in Kraft, wenn die Modernisierungsarbeiten erst nach dem Kauf beginnen.
Förderung für Immobilien unter Denkmalschutz
Je älter das Gebäude, desto schwieriger eine energieeffiziente Sanierung. Die nötigen Maßnahmen für eine moderne und nachhaltige Energieversorgung stehen häufig in direktem Widerspruch zu den behördlichen Auflagen. Beispielsweise muss oftmals die Dämmung der Außenwände erneuert werden. Das ist aber kaum möglich, ohne dabei die historische Außenfassade anzurühren.
Unsere Empfehlung:
- Um Modernisierungsarbeiten an denkmalgeschützten Häusern zu erleichtern, hat die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) inzwischen ihre Auflagen angepasst.
- Das Programm „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ beinhaltet jetzt technische Mindestanforderungen, die sich an den Voraussetzungen typischer Denkmal-Gebäude orientieren.
Dadurch können Eigentümer von zinsgünstigen Förderkrediten profitieren. Denkbar sind Darlehen für Teil- und Komplettsanierungen in Höhe von bis zu 50.000 € bzw. 100.000 €.
Tipps für den Verkauf denkmalgeschützter Immobilien
Wenn Sie ein älteres Haus verkaufen möchten, sollten Sie sich frühzeitig mit der Rechtslage vertraut machen.
- Unterliegt das Gebäude bereits dem Denkmalschutz?
- Welche Modernisierungsmaßnahmen sind notwendig, damit das Haus weiterhin genutzt werden kann?
- Welche Modernisierungsmaßnahmen sind laut der örtlichen Gemeinde überhaupt erlaubt?
All diese Fragen müssen Käufer berücksichtigen, bevor Sie sich für Ihre Immobilie entscheiden. Wer ein Haus unter Denkmalschutz kaufen möchte, sollte wissen, welche Herausforderungen ein solches Objekt mit sich bringt. Gleichzeitig sollten Sie als Verkäufer aber auch immer auf die potenziellen Vorteile eines denkmalgeschützten Hauses hinweisen.
Zur Vorbereitung auf die Verkaufsgespräche finden Sie hier noch einmal die wichtigsten Pro- und Contra-Argumente im Überblick:
Vorteile einer Immobilie mit Denkmalschutz
- Als Eigentümer besitzen Sie ein einzigartiges „Schmuckstück“ mit kulturellem und persönlichem Wert.
- Sie profitieren von steuerlichen Vorteilen (v. a., wenn Sie die Immobilie vermieten).
- Modernisierungsarbeiten lassen sich mit günstigen KfW-Fördermitteln finanzieren.
- Als Vermieter eines denkmalgeschützten Hauses können Sie hohe Mieteinnahmen erzielen.
- Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie eignet sich als langfristige Investition, da auf Dauer mit einer Wertsteigerung zu rechnen ist.
Nachteile einer Immobilie mit Denkmalschutz
- Als Eigentümer sind Sie zur Instandhaltung verpflichtet.
- Die Kosten für Instandhaltung und Sanierung sind oft deutlich höher als bei Gebäuden ohne Denkmalschutz.
- Es gelten strenge Auflagen für Sanierungsarbeiten. Das macht die Umstellung auf energieeffizientes Wohnen oft schwierig.
Fazit: Immobilienverkauf und Denkmalschutz
Viele Kaufinteressenten haben keinerlei Erfahrung mit Denkmalschutz und dementsprechend auch keinerlei Vorstellung, was dabei auf sie zukommt. Deshalb sollten Sie von Anfang an alle Fakten klar auf den Tisch legen. Letztendlich ist die Entscheidung für oder gegen ein Haus unter Denkmalschutz auch Geschmackssache: Manche Interessenten wollen so wenig Ärger wie möglich mit weiteren Umbauten, Sanierungen usw. Dagegen sehen andere gerade in einem renovierungsbedürftigen Gebäude eine spannende Herausforderung.
Wichtig ist, dass Sie im Verhandlungsgespräch vorab sämtliche Einzelheiten abklären. So können Ihre Käufer in Ruhe abwägen, ob eine Immobilie mit Denkmalschutz für sie infrage kommt.